أحكام إعمال الأثر الرجعي لبطلان وفسخ عقد الايجار: دراسة مقارنة بين القانون المدني والفقه الإسلامي

الملخص AR

إن أنواع العقود تختلف بعضها عن بعض في الأساس الذي تقوم عليه، والموضوع الذي تهدف إليه، والخصائص التي تمتاز بها، والصفات والأحكام التي تعتريها، وغير ذلك من الاعتبارات الشرعية والقانونية.

ومن أنواع العقود ما يعرف بالعقود الفورية والعقود المستمرة، فالعقود الفورية: هي التي لا يحتاج تنفيذها إلى زمن ممتد يشغله باستمرار بل يتم تنفيذها دفعة واحدة في الوقت الذي يختاره العاقدان، أما العقود المستمرة، وتسمى أيضا العقود الزمنية، والعقود الممتدة: فهي التي يستغرق تنفيذها مدة من الزمن، بحيث يكون الزمن عنصرا أساسيا في تنفيذها، كالإجارة.

فالعقود الزمنية بطبيعتها تستعصي على الأثر الرجعي، وقد نصت المادة ة 270 / 1 مدني مصري على القيد من الاستثناء الوارد على الأثر الرجعي للشرط، بقولها: "إذا تحقق الشرط استند أثره إلى الوقت الذي نشأ فيه الالتزام إلا إذا تبين من إرادة المتعاقدين أو من طبيعة العقد أن وجود الالتزام، أو زواله إنما يكون في الوقت الذي تحقق فيه الشرط".

وتعتبر العقود الزمنية أهم وأشهر تطبيق لهذا الاستثناء، فالأثر الرجعي للفسخ هو المقصود بإعادة المتعاقدين إلى الحالة التي كانا عليها قبل التعاقد عند فسخ العقد، والاستثناء الوارد عليه وسريان هذا الأثر بالنسبة للمتعاقدين وبالنسبة للغير ومداه، وقد ذهبت إلى أن هذا الأثر قاصر علي الملكية بالنسبة للبائع دون الحيازة لاختلاف المحل في كل منهما وطبيعته القانونية، باعتبار أن حق الملكية حق جامع مانع يخول لصاحبه جميع المكنات علي الشيء، أما الحيازة فهي سيطرة مادية لشخص علي شيء أي أنها واقعة مادية وليست قانونية، ومن ثم لا يشترط فيها الاستناد إلى حق مشروع في الحيازة، فالحيازة في ذاتها يحميها المشرع ولو كان الحائز مغتصبا ولو كان حائزا عرضيا يحوز لحساب صاحب الحق مثل المستأجر.

كما نصت المادة 160 من القانون المدني المصري علي أنه " إذا فسخ العقد أعيد المتعاقدان إلى الحالة التي كانا عليها قبل التعاقد، فإذا استحال ذلك جاز الحكم بالتعويض"، وقد جاء بالأعمال التحضيرية للمادة بمذكرة المشروع التمهيدي أنه يترتب على الفسخ قضائيا كان أو اتفاقيا أو قانونيا انعداما يستند أثره فيعتبر كأن لم يكن، وبهذا يعود المتعاقدان في هذا العقد بعد أن تم فسخه إلى الحالة التي كانا عليها قبل التعاقد وأصبح رد كل منهما ما تسلمه بمقتضي هذا العقد.

ويترتب على فسخ العقد زواله وانحلال الرابطة العقدية بأثر رجعي إلى وقت إبرامه، فتنعدم جميع الأثار التي تولدت عنه ويعاد العاقدان إلى الحالة التي كانا عليها قبل قيامه، فيلتزم كل منهما برد ما قد استوفاه نفاذا للعقد، فيرد البائع إلى المشتري الثمن وفوائده ويرد المشتري إليه المبيع وثمراته، ولكن إعمال الفسخ لا يتوقف على الرد لأن الرد نتيجة للفسخ، ويكون الرد علي أساس قاعدة استرداد ما دفع بغير حق.

فمن المقرر بالنسبة لعقد المدة أو العقد المستمر-الدوري التنفيذ-كالإيجار-أنه يستعصي بطبيعته علي فكرة الأثر الرجعي، لأن الزمن مقصود لذاته باعتباره أحد عناصر المحل الذي ينعقد عليه، والتقابل بين الالتزامين فيه يتم علي دفعات بحيث لا يمكن الرجوع فيما نفذ منه، فإذا فسخ عقد الإيجار بعد البدء في تنفيذه، فإن آثار العقد التي أنتجها قبل الفسخ تظل قائمة عمليا ويكون المقابل المستحق عن هذه المدة له صفة الأجرة لا التعويض، ولا يعد العقد مفسوخا إلا من وقت الحكم النهائي الصادر بالفسخ لا قبله، ويعتبر الفسخ هنا بمثابة إلغاء للعقد في حقيقة الواقع.