الحماية القانونية لحائز العقار غير المسجل في ضوء مجلة الأحكام العدلية و التشريعات النافذة في الضفة الغربية

العناوين الأخرى

Legal protection for the owner of unregistered real estate in light of Majalat Al'ahkam al-Adlia and the legislation in force in the west bank

مقدم أطروحة جامعية

ياسين، محمد جهاد عبد الله

مشرف أطروحة جامعية

عيسه، حسين عاهد حسين

الجامعة

جامعة بيرزيت

الكلية

كلية الحقوق و الإدارة العامة

القسم الأكاديمي

دائرة القانون

دولة الجامعة

فلسطين (الضفة الغربية)

الدرجة العلمية

ماجستير

تاريخ الدرجة العلمية

2021

الملخص العربي

تسعى هذه الدراسة لبيان الحماية القانونية لحائز العقار غير المسجل في ضوء مجلة الأحكام العدلية و التشريعات النافذة في الضفة، نظراً لأهمية هذا الموضوع بالقطاع العقاري، إذ تشكل العقارات و الأراضي غير المسجلة نسبة كبيرة من أراضي الضفة الغربية بالمقارنة مع الأراضي المسجلة بالدوائر المختصة بالإضافة لكثرة المتعاملين بها وكثرة المنازعات و الإشكاليات التي ترافق التعامل بها وتثار بشأنها بين المواطنين، و التي قد يطول النظر فيها أمام المحاكم الفلسطينية بسبب كثرة القوانين بالضفة الغربية و تناقضها و كذلك بيان الثغرات و التناقضات و التعقيدات التي تواجه هذا النوع من الأراضي غير المسجلة، و بيان الحل القانوني السليم لها، و أيضاً بيان كيفية إثبات الحائز لملكية العقار، وسائل الحماية التي يملكها صاحب حق التملك أو التصرف في الأرضي.

لقد قمت بتقسيم موضوع الدراسة إلى فصلين رئيسين، و ذلك ضمن دراسة منهجية تحليلية للوضع القانوني القائم، من خلال دراسة القواعد القانونية الناظمة لموضوع الحماية القانونية لحائز العقار غير المسجل في مجلة الأحكام العدلية و التشريعات النافذة في الضفة الغربية المختلفة المصادر التي صدرت في عهد الانتداب البريطاني و الإدارة الأردنية و الاحتلال الإسرائيلي التي حكمت الضفة الغربية، و بيان ما بقي مطبق منها بالضفة الغربية حتى أيامنا هذه، والوقوف على هذه النصوص و تحليلها و إبداء الرأي القانوني فيها بالإضافة إلى استعراض أحكام المحاكم الفلسطينية و الأردنية ذات العلاقة بموضوع الدراسة و تحليلها و إبداء الرأي القانوني فيها.

ففي الفصل الأول تداولت فيه الوضع القانوني للعقارات غير المسجلة، و لأهميته ارتأيت تقسيمه إلى مبحثين ؛ يوضح المبحث الأول الطبيعة القانونية للعقارات غير المسجلة من حيث أصولها و مفهومها في المطلب الأول، و أنواعها في المطلب الثاني، إذ تم بيان أنواع العقارات غير المسجلة بموجب التشريعات النافذة بالضفة الغربية من حيث أنواع الأراضي بموجب قانون الأراضي العثماني، و الأراضي غير المسجلة الأراضي التي لم تجري عليها أعمال التسوية، و التي استثنيت من التسوية، و التي لم تنته فيها أعمال التسوية).

بينما يوضح المبحث الثاني موضوع إثبات الحائز للملكية والتصرف في العقار غير المسجل، حيث تم تقسيمه المطلبين أساسين، يوضح المطلب الأول موضوع التصرف بالعقارات غير المسجلة بموجب سند، تكلمت فيه عن أنواع السندات التي تثبت الملكية في العقار، و التي اقتصرت على عقد البيع العرفي و الوكالة الدورية و الإرث و عقد القسمة الرضائية، و أيضاً تحدثت عن موضوع مرور الزمن القانوني على وضع اليد على العقار من قبل الحائز، من حيث بيان أركان وضع اليد (الحيازة) و شروطها و الأثر القانوني لها.

أما المطلب الثاني فيوضح موضوع التصرف بالعقارات غير المسجلة دون سند، بشقيه المدني والجزائية.

في حين تناولت في الفصل الثاني موضوع الوسائل القانونية المقررة لحماية حقوق الحائز في العقارات غير المسجلة، و لأهميته ارتأيت تقسيمه إلى مبحثين ؛ يتناول المبحث الأول دعاوى حائز العقار غير المسجل أمام المحكمة من حيث بيان دعاوى وضع اليد كسبب لانتقال الملكية و التصرف في الأراضي غير المسجلة في المطلب الأول، إذ تم بيان و توضيح دعاوى الملكية و المعارضة دعوى منع معارضة في حيازة عقار، و إثبات الملكية ومنع معارضة في ملكية عقار)، و دعوى نفاذ التصرف القانوني أو نفاذ عقد البيع، من حيث بيان الأساس القانوني لكل دعوى و شروطها و إجراءاتها و مدة رفعها و المحكمة المختصة و وسائل إثباتها وتكلمت عن الدعوى الوقتية التي قد يلجأ إليها صاحب حق التملك أو التصرف بالأرض غير المسجلة من أجل حماية حقه و وقف الاعتداء على أرضه.

أما المطلب الثاني تناول دعوى المطالبة المالية بما يخدم هذه الدراسة، و تكلمت فيه عن مصير المنشآت التي أقامها الحائز دون سند على الأرض غير المسجلة أو التي أقامها الباني على ملك الغير غير الخاضع لنظام التسجيل دون موافقة المالك الأصلي.

بينما يتناول المبحث الثاني التسجيل الجديد كوسيلة من وسائل الحماية المقررة لحائز العقار غير المسجل، لإثبات حقه أمام الدوائر المختصة من حيث بيان ماهية التسجيل الجديد و إجراءاته في المطلب الأول، و مرحلة الاعتراض و الاستئناف على معاملة التسجيل الجديد في المطلب الثاني.

ثم تلا ذلك خاتمة تضمنت أهم الاستنتاجات و منها أن العقارات غير المسجلة من أهم المسائل التي تمس القطاع العقاري في فلسطين و بالتحديد الضفة الغربية، إذ تحتل النسبة الأكبر مقارنة بالعقارات المسجلة، و يعود السبب الرئيسي لكثرة هذا النوع من الأراضي إلى عدم إجراء عمليات التسوية الشاملة بمناطق الضفة الغربية خلال الحقب المختلفة التي حكمت فلسطين سواء في العهد البريطاني أو الأردني أو الاحتلال الإسرائيلي و تأخر السلطة الفلسطينية في اجراء التسوية.

كما أن النظام القانوني للأراضي غير المسجلة في الضفة الغربية يتسم بحالة مربعة و متشعبة، و عدم نجاعة النصوص القانونية بتوفير الحماية لحائز العقار، نظراً لقدم التشريعات، و عدم استجابتها للحاجات الراهنة للأرض، نظراً للصراع السياسي القائم عليها من قبل الاحتلال الإسرائيلي الذي يحاول الاستيلاء و السيطرة على أكبر مساحة ممكنة من أراضي فلسطين التاريخية و خاصة غير المسجلة.

و نظراً لأهمية هذا الموضوع فقد أوصى الباحث بعدد من التوصيات و الاقتراحات التي توصلت إليها من خلال هذه الدراسة بما يخدم الواقع العملي و حماية الأرض الفلسطينية خاصة غير المسجلة.

الملخص الإنجليزي

This study seeks to clarify the legal protection for the owner of unregistered real estate in light of majalat al'ahkam al-adlia and the legislation in force in the West Bank , given the importance of this issue in the real estate sector, where real estate and unregistered lands constitute a large proportion of the West Bank land compared to real estate and lands registered in the relevant departments.

In addition to the large number of dealers and the many disputes and problems that accompany dealing with them and are raised about them among citizens, which may be considered long before the Palestinian courts due to the large number of laws in the West Bank and their contradiction.

As well as explaining the gaps, contradictions and complications facing this type of unregistered lands, explaining the proper legal solution for them, as well as explaining how to prove the owner of ownership of the property, and explaining the means of protection that the owner of the right to own or dispose of in unregistered land.

I have divided the subject of the study into two main chapters, as part of a systematic, analytical study of the existing legal situation, by studying the legal protection for the owner of unregistered real estate in light of majalat al'ahkam al-adlia and the legislation in force in the West Bank from the various sources issued during the era of the British Mandate and the Jordanian administration And the Israeli occupation that ruled the West Bank, stating what remains applied in the west bank to our days, and standing on these texts, analyzing them, and giving a legal opinion on them.

In addition to reviewing the rulings of the Palestinian and Jordanian courts related to the subject of the study, analyzing them, and expressing a legal opinion thereon.

In the first chapter, I dealt with the legal status of unregistered real estate, and for its importance, I decided to divide it into two sections.

The first section clarifies the legal nature of unregistered real estate in terms of its origins and concept in the first application, and its types in the second application, as the types of unregistered real estate under the legislation in force in the West Bank were explained in terms of types of lands under the Ottoman Land Law, and unregistered lands (lands that did not hold It has the settlement work, which was excluded from the settlement, and in which the settlement work has not been completed).

While the second topic clarifies the subject of the owner's proof of ownership and disposal of unregistered real estate, as it has been divided into two basic requirements, the first requirement clarifies the subject of disposing of unregistered real estate under a deed I talked about.

The types of bonds that prove ownership in real estate, which were limited to the customary sale contract, periodic agency, inheritance, and the consensual division contract.

I also talked about the issue of the passage of legal time to seize the property by the possessor in terms of explaining the pillars of possession, its conditions and legal effect.

As for the second requirement, it clarifies the issue of disposing of unregistered real estate without civil and criminal bail.

Whereas in the second chapter I dealt with the subject the legal means established to protect the rights of the owner in unregistered real estate.

The first section deals with the lawsuits of the owner of the unregistered real estate before the court in terms of explaining the lawsuits of seizure as a reason for transferring ownership and disposing of unregistered lands in the first application.

), The lawsuit for the enforcement of legal disposition or the enforceability of the sale contract, in terms of stating the legal basis for each case, its conditions, procedures, the period of filing it, the competent court and the means of proving it.

And I spoke about the temporary case that the owner of the right to own or dispose of the unregistered land may resort to in order to protect his right and stop the assault on his land.

As for the second request, it dealt with the financial claim lawsuit for the purpose of this study, and I spoke about the fate of the establishments that the holder had built without a bond on the unregistered land or that the builder built on the property of others not subject to the registration system without the consent of the original owner.

While the second section deals with the new registration as a means of protection established for the owner of the non-registered real estate, to prove his right before the competent departments, in terms of stating the nature of the new registration and its procedures in the first application, and the stage of objection and appeal to the treatment of the new registration in the second application.

Then a conclusion followed that included the most important conclusions, including that unregistered real estate is one of the most important issues affecting the real estate sector in Palestine, specifically the West Bank, as it occupies the largest percentage compared to registered real estate, and the main reason for the large number of this type of land is the lack of comprehensive settlement processes in the areas of the West Bank.

During the different eras that ruled Palestine, whether during the British or Jordanian era, or the Israeli occupation, and the Palestinian Authority was late in making a settlement.

The legal system for unregistered lands in the West Bank is characterized by an appalling and complex situation, and the ineffectiveness of the legal texts to provide protection for the owner of the property, due to the old legislation, and its lack of response to the current needs of the land, due to the political conflict on it by the Israeli occupation that is trying to seize and control the largest area Possible from the historical lands of Palestine, especially unregistered.

In view of the importance of this topic, the researcher recommended a number of recommendations and suggestions reached through this study in order to serve the practical reality and protect the Palestinian land, especially unregistered.

التخصصات الرئيسية

القانون

عدد الصفحات

182

قائمة المحتويات

• APA
• MLA
• AMA

لغة النص

العربية

نوع البيانات

رسائل جامعية

رقم السجل

BIM-1412390