الامتداد القانوني لعقد الإيجار : دراسة مقارنة

العناوين الأخرى

The legal extension of the lease contract : a comparative study

مقدم أطروحة جامعية

المومني، بشار طلال أحمد

مشرف أطروحة جامعية

الدليمي، نوري حمد خاطر

أعضاء اللجنة

مرشحة، محمود حسن
القشطيني، سعدون ناجي
الألفي، محمد بن جبر عبده

الجامعة

جامعة آل البيت

الكلية

كلية القانون

دولة الجامعة

الأردن

الدرجة العلمية

ماجستير

تاريخ الدرجة العلمية

1999

الملخص العربي

تصدينا في هذه الدراسة لموضوع الامتداد القانوني لعقد الإيجار، و هو على جانب كبير من الأهمية في الحياة القانونية النظرية من جهة، و التطبيقية المعاصرة من جهة أخرى.

ذلك لأن القانون المدني يسوده مبدأ : الرضائية في العقود بين المتعاقدين، و بالتالي و خلافا لهذا المبدأ، فإن من المفترض أن أي تمديد لعقد الإيجار بعد انقضاء مدة العقد المتفق عليها لا يتم إلا باتفاق الإراديتين.

و لكن و لظروف اجتماعية و اقتصادية و سياسية، تدخل المشرع لتقييد إرادة المالكين في إمكانية تحديد المدة التي نص عليها عقد الإيجار.

و قد يكون هذا الأمر مقبولا في فترة معينة، تمس النظام الاجتماعي و تؤثر على شريحة كبيرة من أفراده.

غير أن ذلك يسبب مشكلة -تخل بالمساواة بين المتعاقدين- حينما تصبح أمرا مستمرا، مع اختلاف الظروف في المجتمع و الإمكانات المادية للمتعاقدين.

و ظهرت هذه المشكلة في كثير من البلدان التي تخضع لأنظمة قانونية متباينة، و مع ذلك فقد بدأ المشرع في كل بلد من هذه البلدان بوضع الصيغ و الأساليب للتخفيف من حدة هذه المشكلة في سبيل الوصول إلى إلغائها بالتدريج.

و قمنا بدراسة الامتداد القانوني لعقد الإيجار في القانون الأردني مع المقارنة بالقانون السوري و المصري و العراقي، و ذلك ضمن أربعة فصول : بحثا في أولها معنى الامتداد القانوني لعقد الإيجار و نطاق سريانه في مبحثين اثنين : بينا في المبحث الأول معنى الامتداد القانوني بشكل عام، ثم بينا المعنى الواسع و المعنى الضيق للامتداد القانوني في مطلبين، و رجحنا المعنى الضيق لتحقيق العدالة و الموازنة بين مصلحة المؤجر و المستأجر، و عالجنا في المبحث الثاني نطاق سريان الامتداد القانوني من خلال العقارات الداخلة في نطاقه و العقارات الخارجة عنه، و كذلك نطاق سريانه زمانا ومكانا و أشخاصا.

و درسنا في الفصل الثاني تحديد طبيعة الامتداد القانوني في ضوء تمييزه عن النظم المشابهة في مبحثين : عالجنا في المبحث الأول تمييز الامتداد القانوني عن الامتداد الاتفاقي و التجديد الضمني و السكوت.

و عرضنا نقاط الاتفاق و الاختلاف بين هذه الأنظمة.

أما المبحث الثاني فبحثنا فيه طبيعة الامتداد القانوني و تبريره، و رأينا أن الفقهاء اختلفوا في الدور الذي يقوم به القانون كمصدر للعلاقة الناشئة عن الامتداد، فيما إذا كان يقتصر على إبقاء عقد الإيجار الأصلي أم ينشئ علاقة ايجارية جديدة بين الطرفين.

هذا و قد اختلف الفقهاء في أساس تبرير الامتداد القانوني، و ترجح عندنا الرأي المستند إلى الضرورة الملحة التي تجعل المستأجر في وضع اضطراري أو عذر مشروع يبرر امتداد عقد يجاره.

و بحثنا في الفصل الثالث الامتداد القانوني لعقد الإيجار في مبحثين : بينا في الأول آثار الامتداد على التزامات المستأجر و طبيعة حقه.

و خلصنا إلى أن التزامات المستأجر تتميز بالعدد و تسمح للمؤجر بإيجاد الفرصة المناسبة لإخلاء المستأجر من المأجور، و هذا مقابل الحماية القانونية الممنوحة للمستأجر في ظل قوانين الإيجارات الخاصة الآخذة بمبدأ الامتداد القانوني.

أما طبيعة حق المستأجر فبحثناه في ظل القواعد العامة، و في ظل الامتداد القانوني، و بينا موقف الفقه الإسلامي من حق المستأجر.

و بينا في المبحث الثاني آثار الامتداد القانوني على الخلف (ينوعيه العام و الخاص) و الغير، حيث حددنا الأشخاص المستفيدين من الامتداد بعد وفاة المستأجر، و أثر الامتداد على من انتقلت إليه ملكية المأجور.

و كذلك بحثنا أثر الامتداد على إشراك الغير في المأجور و على استضافة المستأجر للغير.

أما الفصل الرابع و الأخير من الرسالة، فدرسنا فيه انتهاء الامتداد القانوني لعقد الإيجار في ثلاثة مباحث : كان أولها انتهاء الامتداد لعدم حاجة المستأجر للمأجور الذي عالجناه في طلبين : خلصنا في المطلب الأول إلى أن النص الأردني هو أفضل النصوص بالنسبة لانتهاء الامتداد في حال ترك المستأجر للمأجور، لأنه اشترط أن يكون ترك المستأجر للعقار المأجور بدون إشغال فعلي بلا سبب مشروع لمدة محددة، تختلف باختلاف ما إذا كان العقار للسكن أو لغاية أخرى.

و في ذلك موازنة بين مصلحة المؤجر و المستأجر.

و عالجنا في المطلب الثاني انتهاء الامتداد بتملك المستأجر عقارا للسكن أو لممارسة أعماله.

و قمنا بدراسة انتهاء الامتداد القانوني بسب المأجور في المبحث الثاني ضمن مطلبين : بينا في الأول انتهاء الامتداد في حال هدم المأجور لإعادة بنائه، و في المطلب الثاني انتهاء الامتداد لأيلولة المأجور للسقوط.

وبينا في المبحث الثالث من الفصل الرابع انتهاء الامتداد القانوني لحاجة المالك للمأجور.

و خلصنا إلى اقتصار تطبيق هذه الحالة على العقارات السكنية دون غيرها.

و عرضنا في الخاتمة الملاحظات التي توصلنا إليها على شكل نتائج و توصيات.

التخصصات الرئيسية

القانون

الموضوعات

• التشريع
• مصر
• الإيجار
• عقود الإيجار

عدد الصفحات

128

قائمة المحتويات

• APA
• MLA
• AMA

لغة النص

العربية

نوع البيانات

رسائل جامعية

رقم السجل

BIM-318955